Нередко можно услышать о случаях, когда после приобретения объекта недвижимости появляются дефекты, признаки которых не были видны при осмотре объекта. Какими правами обладает при этом покупатель объекта?
К дефектам могут относиться, например, недостаточное функционирование технического оборудования, повреждения стен из-за влажности, несоблюдение требований разрешения на строительство и др.
Первый шаг – требовать устранение дефектов
Как правило продавцы стараются предусмотреть в договоре купли-продажи положения об исключении их ответственности за возможные дефекты объекта и у покупателя остается возможность требовать от продавца устранение недостатков в одном из трех случаев:
В договоре купли-продажи существует конкретное описание качества объекта (например, прописана подключаемая электрическая мощность, позволяющая сдавать купленный объект в аренду сети супермаркетов), еще лучше - гарантия продавца.
Дефект возник в период между нотариальным заверением договора купли-продажи и передачей объекта.
Продавец знал о существующем дефекте объекта и намеренно скрыл его (например, продавец заявлял, что площадь многоквартирного дома достигает желаемый покупателем размер, однако в последствии арендаторы заявили новому собственнику о понижении размера арендной платы в связи с тем, что арендуемая ими жилая площадь на самом деле не достигает указанных в договоре аренды размеров, и указали на то, что данный спор уже существовал с прежним собственником).
В последнем случае покупатель должен доказывать намеренное умолчание продавца о наличии недостатков объекта, поэтому при ведении переговоров с продавцом и осмотре объекта покупателю стоит как можно больше и в присутствии свидетелей задавать ему вопросов о качестве и свойствах объекта. Если в последствии выяснится, что ответ продавца не соответствовал действительности, у покупателя существуют хорошие шансы привлечь его к ответственности и требовать удаления дефекта / ремонт. При этом стоит избегать обсуждения таких вопросов с маклером (риэлтором), которые как правило при возникновении спора утверждают, что и сами не ведали о каких-либо проблемах кас. качества объекта.
Второй шаг – от возмещения ущерба до возврата объекта
Если продавец игнорирует требование покупателя об устранении недостатков объекта в данный ему для того срок, у покупателя появляются следующие возможности для дальнейших действий:
уменьшить размер цены (то есть требовать возврата части оплаченной цены объекта),
требовать возмещение ущерба (например, необходимые затраты на ремонт, расходы на заключение эксперта, расходы на аренду иного помещения на период проведения ремонта, ущерб арендодателя от закрытия объекта на какое-то время для проведения ремонта, упущенную арендную прибыль и др.),
отказаться от договора купли-продажи.